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J-REITとは

REIT(リート)とは不動産投資信託のことでReal Estate Investment Trustの頭文字をとったものです。海外のREITと区別するためジャパンのJを付けてJ-REIT(ジェイリート)と呼ばれています。
多くの投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
もともとはアメリカで生まれた仕組みですが、日本では2001年9月に初めてのJ-REITが東京証券取引所に上場されました。

J-REITの購入対象となる不動産は、オフィスビル、住宅、商業施設をはじめ、ホテルなど多岐にわたります。日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF)は、日本初の「物流REIT」として物流施設のみに投資を行っています。

J-REITの仕組み

J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき設立された「投資法人」の形態をとっており、いわゆる会社型の投資信託といえます。「投資法人」は、不動産を運用することだけを目的としてつくられた器であり、法律により資産運用等に係る業務を第三者に委託することが義務付けられております。投資運用に関する判断は投資法人から委託を受けた「資産運用会社」が行います。なお、JLFの資産運用会社は、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社です。

J-REITは、株式会社が株式を発行して資金を調達する(増資)のと同様に、「投資口」を発行して投資家の皆様から資金を集め、金融機関からの融資などと合わせて不動産等の資産を購入します。購入した不動産等の賃料収入や売買で得られる収益は、不動産等の管理費や融資に対する金利が差し引かれた後、そのほとんどが「分配金」として投資家の皆様に配当される仕組みとなっています。
「投資口」は上場会社の株式と同じように証券コードが割り当てられており、証券会社を通じて金融商品取引所で売買することができます。

J-REITの仕組み

J-REITの魅力とリスク

J-REITの魅力

J-REITのメリット不動産は1件あたりの金額が大きく、管理に手間がかかり、専門性も求められることから、個人で投資を行うことができる方は限られていました。
J-REITは、個人では所有することが難しい大規模な不動産を金融商品として小口化し、証券会社を通じて市場で売買できるようにしたものであり、J-REITへの投資を通じて比較的少額で不動産のオーナーになることができるようになりました。また、J-REITは複数の物件を所有しているため、1件の不動産を所有した時と比較すると空室の発生などのリスクを低減する効果が期待できると言われています。
また、J-REITは投資家への情報開示が充実していることから運用の透明性が高く、運用をプロである資産運用会社が行っていることから手間をかけずに質の高い運用が可能となります。
なお、不動産を所有する投資法人は、利益のほとんどを投資家に分配するため安定的な収益の確保も期待できます。
このように、J-REITは安定した利回りを確保したい長期運用の個人投資家の皆様にとって魅力ある金融商品となっています。

J-REITのリスク

J-REITのメリットJ-REITは金融商品であり、様々なリスクを有しています。例えば、金融市場や不動産市場の動向次第で投資口価格が下落し、保有している投資口が元本割れとなることもあります。また、J-REITが不動産を購入する資金は投資家の皆様からの出資や金融機関からの借入金などを原資としているため、金利が上昇した場合に金融機関に支払う利息の金額が増加し、結果として分配金の減少や投資口価格の下落に繋がる可能性もあります。その他のリスクとしては、大口テナントの退居や自然災害の発生による被害による分配金の減少なども考えられます。
J-REITが公募増資等を行う際に提出する有価証券届出書や決算期毎に開示を行う有価証券報告書にはJ-REITに投資する際の様々なリスクが詳しく記載されています。J-REITへの投資を検討する場合は、これらをよく読み、リスクをしっかり確認することが重要です。

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