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よくあるご質問

物流施設について

最近の物流施設のトレンドについて教えてください。
従来はいわゆる「倉庫」という言葉でイメージされるような、物を保管するための施設が多かったのですが、近年の物流施設は「高機能・大規模」をキーワードに劇的な進化を遂げています。
「高機能」という点では、即日配送など多様化した消費者ニーズに応えるため、「高度な情報管理」や「流通加工業務」を行うことができる施設であることが求められています。
「大規模」という点では、荷主企業や物流業者が経営効率を追求するため既存の物流拠点を集約する動きが続いており、集約の受け皿になるだけの規模があるかどうかが重要なポイントです。
また、こうした「高機能・大規模」の流れを受けて物流施設内で多くの人々が業務に従事するようになっており、コンビニエンスストアやカフェテラスの設置など従業員の「働きやすさへの配慮」や、自家発電機の設置など「事業を継続できる機能」、環境負荷を低減するための「省エネ対策」といったオフィスや住宅と同等の機能が求められています。
JLFは、このような点を踏まえてテナント企業様に長期的にご利用頂ける「高機能・大規模」な物流施設に投資を行い、安定したポートフォリオを構築しています。
物流リートを運営するうえでの留意点はどんなことがありますか?
物流施設に投資する難しさとして、オフィス・住宅と比較して投資判断に必要な賃料相場などのマーケットデータが整備されていないという点があげられます。また、テナントが扱う荷物の種類によって必要とされる立地や施設が異なることから、テナントのニーズを的確に把握することが重要です。
JLFは、運用会社に物流のプロフェッショナルを有しており、スポンサーである三井物産の有する物流業界のネットワークも活用できることから、テナントニーズ及びマーケット動向の把握に長けているものと自負しています。
インフレになると物流施設の価値はどうなりますか?
一般的に、インフレが起こると貨幣価値が下落し、不動産の資産価値は上昇すると言われています。Jリートが保有している賃貸用不動産は、賃料収入などにより得られる収益を将来にわたって算出し、それを現在価値に割り引いて評価する「収益還元法」が評価の中心となっており、賃料収入の変動が資産価値に大きな影響を与えます。物流施設の賃料はオフィスなどと比較すると変動幅が小さいと言われており、インフレの際の資産価値上昇は相対的に小さいものの、デフレの際の資産価値下落も小さいことから、物流施設の資産価値は比較的安定しているとJLFは考えています。
代表的な施設はどのような施設なのでしょうか?
代表的な施設として、東雲・大東の2物件をご紹介します。
東雲物流センターは、貨物運送業界の大手企業である佐川急便株式会社の全国に数ヶ所しかない主要中継基地の1つであり、宅配便の営業店・メールセンターとしての機能を併せ持つ大型複合物流施設です。立地の面でも東京駅まで約7kmと、首都圏湾岸部の物流拠点として非常に希少性の高い物件であり、高速道路への優れたアクセスや24時間操業が可能である点とあわせて、昨今の物流業務に適した立地条件をすべて備えています。

大東物流センターは、大阪の内陸部では貴重な物流立地である大阪府大東市に所在しており、地元の有力物流企業である摂津倉庫株式会社にご利用頂いている大型物流施設です。当初工場として建設された経緯から、一部の中規模倉庫棟が賃貸効率の悪さや老朽化などの問題を抱えていましたが、Jリート初となる保有したままの再開発を実行し、最近の物流施設に求められる標準的な仕様を備えた物流施設へリニューアルしました。この結果、賃貸面積が約40%増加し、テナントである摂津倉庫株式会社とも20年の長期安定的な賃貸借契約を締結しています。

詳細はこちらをご覧ください。
不景気で物の流通が減るとどのような影響がありますか?
テナントの多くを占める物流業者は、荷主から預かった荷物に対して保管や入出庫などの物流サービスを提供することにより収入を得ています。物流業者がJLFに対して支払う賃料は物流サービスにより得られる収入から支払われているため、不景気で物の流通が減った場合、物流業者の収入そのものが減少し、結果として賃料の減額を求められる可能性が高まります。JLFでは、テナントが取り扱う荷物に着目して投資を行っており、食品や衣料品など日常生活に密着した荷物の割合を多く保つことで賃料の安定性の維持に努めています。
大地震が起きた時の影響はどれくらいでしょうか?
大地震が起きた時の被害は、建物の耐震性能によって変わります。1981年以降のいわゆる「新耐震基準」に合わせて建築された建物であれば、震度5強程度の地震でも建物が損傷しない程度(構造体に大きな損傷が生じない)の耐震性能を有していると言われています。建物内部の間仕切り壁などの非構造部材については、建物の揺れと共に損傷を受け、再稼働において修繕工事が必要となる可能性がありますが、構造体に大きな損傷が生じていなければ影響は比較的軽微なものとなります。
JLFのポートフォリオは新耐震基準に適合している(または同等水準の性能を持つ)物流施設で構成されており、立地についても分散を図ることで地震によるリスクを軽減できるように留意しています。
日常生活と物流施設の関係について教えてください。
「物流施設」というと、オフィスや住宅などの不動産と比べて具体的なイメージが湧きにくいかもしれませんが、実は投資家の皆様の日常生活に非常に深く関わっています。インターネットの普及に伴い日常生活に必要な食品や衣料品を購入する手段が多様化しており、スーパーなどの店舗で購入する以外に、通信販売で購入するケースが増えています。店舗で購入する場合は、商品が製造される工場から物流施設を経由して店舗に運ばれている一方、通信販売で購入する場合も物流施設から直接一般家庭に商品が送られることから、いずれの場合でも物流施設は必要不可欠な存在であるということが言えます。
物流リートの状況とJLFのポジションについて教えてください。
Jリート市場は、長らくオフィスや住宅が投資対象の多くを占める状態が続いていましたが、物流施設の底固い需要に対する高評価を背景に2012年末から物流リートの新規上場が続き、現在では特化型数社が上場しているほか、物流施設を主たる投資対象としている総合型の銘柄も複数存在しています。JLFは2005年5月の上場以来、先行者利益を活かして業界で最高水準の含み益率を誇るポートフォリオを構築しています。また、JLFは、物流リートのパイオニアとして、10年以上の運用実績があります。

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投資法人について

なぜ物流リートを運営しているのでしょうか?
投資対象としての物流施設の特徴は、賃貸借期間がオフィス・住宅などに比べて長いこと、1テナントの使用する床面積が比較的大きいこと、優良とされる地域が高速道路や幹線道路、または港や空港といったゲートウェイの周辺であることが挙げられます。こうした特徴から、オフィス・住宅・商業施設などの不動産市況と物流施設の不動産市況は関連性が薄く、物流リートの運用を通じて投資家の皆様に対し独特な運用特性を持つ金融商品を提供することができると考えているためです。
また、物流施設に対する需要は長期的に安定していると考えられることや、物流業界で高機能な物流施設に対する需要が高まっている中で新たな物流施設の供給が見込まれており、投資対象分野としても成長が期待されています。
さらに、リート市場の拡大・成長が続く中で、スポンサー各社のもつ物流に対する知見・経験などの専門性、不動産金融やアセット・マネジメントのノウハウといった強みを生かして中長期に安定した収益の確保と投資主利益の最大化を実現することができると判断したことも理由の1つです。
主な投資家構成を教えてください。
投資口数順に、証券会社を含めた金融機関、外国法人及び個人、個人・その他、といった構成となっております。
詳細は、資産運用報告をご確認ください。
オフィスや住宅ではなく物流施設に投資するメリットは何でしょうか?
物流施設は国民の経済活動に密接な関係を持つ不動産であり、その物流施設に対する根本的な需要は長期的に安定しているというメリットがあると考えられます。
 また、オフィスや住宅に比べて、テナント企業との賃貸借期間が長期にわたるという物流業界の特徴があり、長期的な利用が期待できるという点もメリットの1つであると考えられます。
決算発表及び分配金の支払スケジュールを教えてください。
JLFの決算日は毎年1月末日と7月末日です。決算発表は3月と9月に行っており、投資主の皆様には4月と10月に分配金領収証及び資産運用報告書をお届けし、分配金の支払いを行います。
証券コードを教えてください。
東京証券取引所の証券コードは8967です。
投資主総会のスケジュールを教えてください。
投資主総会のスケジュールについては「投資主総会」をご覧ください。
投資口に関する手続きはどこに尋ねれば良いのでしょうか。
投資主名簿等管理人を務めている三井住友信託銀行にお尋ねください。→投資口に関する諸手続き
スポンサーとの取引に関して、どのような利益相反対策をとっていますか。
こちらをご覧ください。

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ポートフォリオについて

動画で物流施設を見たいのですが。
東京証券取引所の「Jリートview」にJLFの物件紹介動画が掲載されておりますので、是非一度ご覧ください。
物件の取得方針について教えてください。
こちらをご覧ください。

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運用会社について

資産運用会社について教えてください。
JLFの資産運用会社は三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社です。
資産運用会社はどのような会社ですか?
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社(以下MLP)は、三井物産株式会社、三井住友信託銀行株式会社、ケネディクス株式会社の物流・金融・不動産に強みを持った3社にて設立されており、物流リートを運用するうえで重要なノウハウを最大限活用することができる体制となっています。
詳細については、MLPのウェブサイトをご覧ください。

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