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用語集

違反建築物
建築基準法またはこれに基づく命令や条例の規定、許可条件に違反している建築物及びその敷地のことをいう。
違反建築物の中には、手続きに違反があるものと、建築物自体が法律に違反しているものとがある。また適法に建築しながら、その後の運用により増改築や修繕、用途変更で違反になったものもある。
ウェアハウジング
物件取得手法のひとつ。投資法人が取得する前に、スポンサー会社が直接、または設立したSPCが取得する手法であり、物件収益の安定化や取得時期の調整を行うために利用する。
エンジニアリングレポート(ER)
不動産の物的調査のことをいう。ERは、技術的な見地から第三者の立場で対象不動産の性能を評価し、収益性に影響をおよぼす様々なリスクを定量化するものである。ERでは、主に物的調査を行うが、具体的には、対象不動産の立地状況、管理状況、順法性、建築物の仕上げ・構造・設備の劣化状況、耐震性能、有害物質含有状況、土地の耐力、汚染等について第三者的な見地から調査を行うものである。通常はこれらに対する調査・分析の他、再調達価格、修繕費用、地震による損失などの経済的要素についても言及される。

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稼働率
賃貸可能面積のうち実際に賃貸している面積の割合のことをいう。稼働率が高いほど、安定した賃料収入が得られることを表す。
キャップレート
収益還元率、還元利回り、期待利回り等のことをいう。一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、不動産投資リスク(不確実性)が高いほど高い数値になる。一般的には対象不動産のキャップレート、NOIに基づき不動産の収益価格を算出することから、キャップレートの設定により評価額が大きく変わることになる。キャップレートは、不動産の立地、施設仕様などの諸条件によって異なる傾向にあるため、要因分析を行いつつ、適切に設定する必要がある。
既存不適格建築物
建築基準法又はこれに基づく命令・条例の規定が施行された時に現存する建築物で、その全部または一部がこれらの規定に適合していないものをいい、現存する部分について建築基準法は適応されない。しかし、施行後に増築・改築等の工事をする場合は、建築基準法の規定が適応される。
コミットメントライン(融資枠)
金融機関が企業に対して一定の期間・一定の融資枠を設定し維持することをいう。
企業の要望によって金融機関から融資が実行される一方、契約締結に伴いフィーが発生する。機動的に融資を受けられる利点があるが、融資を受けなくてもフィーの支払いが発生するため、資金需要が旺盛な企業に利用が多くみられる。

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サステナビリティ(Sustainability)
持続可能性を意味し、人間の活動が将来にわたって持続していくかどうかを表す概念のことをいう。
様々な分野で用いられる概念であるが、特に環境問題やエネルギー問題について用いられることが多い。
再調達価格
評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を表す。
サンドイッチパネル
心材を表面材で挟んだ板の名称のことをいう。断熱・耐火・吸音・耐力等の性能を持つ心材と、美観・耐火・耐汚染等の性能を持つ表面材を複合し、両者の性能を持たせた材料といえる。
シングルテナント
1物件を1つのテナントが利用する状態のことをいう。⇔マルチテナント
新耐震基準
1981年改正後の建築基準法及び関係法令等に定められた設計基準のことをいう。
制震構造
建物の骨組みに取り付けた制振装置(ダンパー)によって、地震や風による建物の揺れを小さくする建築構造のことをいう。
セール・アンド・リースバック
不動産流動化において、不動産の原所有者が、当該不動産を第三者に譲渡した後、譲受人から賃借し、継続して譲渡不動産を使用することをいう。
ゼロエミッション
地球環境に対して排出ゼロとなる循環型の社会システムのことをいう。
狭義の意味では、「生産活動などによって排出される廃棄物をなくす」ことで、リデュース(資源を大切に使い、ゴミを減らす)、リユース(繰り返し使う)、リサイクル(再生利用する)の3Rを実践する具体的な取り組みのことをいう。
総賃貸可能面積
保有不動産において賃貸が可能な部分の面積合計のことをいう。

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直接還元法
収益価格を求める収益還元法のひとつ。不動産鑑定評価基準において定められた収益還元法には、直接還元法とDCF法があり、直接還元法は一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法である。
デューデリジェンス
投資判断を行ううえで、投資パフォーマンスに影響を及ぼす要素に関する調査のことをいう。
投資対象の詳細調査による投資リスクの把握、リスク軽減・回避手段の構築、適正投資価値の把握、投資効率の向上を目的に行われ、通常は土地・建物・環境・法律・経済の項目に関する詳細調査が行われる。
不動産の証券化においては、投資採算性や投資価値等の判断を行うために活用される。
トラックヤード
トラックやコンテナなどから荷物の積み替えを行うエリアのことをいう。トラックバース(接車バース)ともいわれ、物流施設内に荷物を運びこむための停車するエリアのことをいう。地面と同じ高さの「低床式」やトラックの荷台の高さに合わせた「高床式」があり、運用形態によって必要とされる形式が異なる。また、トラックヤードが広いほど(バースの数が多いほど)、時間当たりの荷役効率を向上させることができる。
ドックレベラー
コンテナやトラックの荷台とプラットホームの高低差を調整する装置のことをいう。高さの調整方法(駆動方式)には、油圧方式・機械方式・エアー式などがある。
ドックレベラーを用いることにより、台車やフォークリフトなどの積み降ろしが可能となり、荷役作業の効率化が図られる。
匿名組合
原資産保有者(オリジネーター)から譲渡された資産を裏付けとして証券化商品を発行する際、資産を保有する器として利用されるSPCの一つで、商法上の組合に該当し、契約の一方の当事者(出資組合員)が、相手方(営業者)のために出資し、その営業から生じる利益を分配する契約により成立するもの。

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配当利回り
投資口価格に対する年間配当金の割合を示す指標のことをいう。
配当利回り(分配金利回り)=1口当たり分配金(年換算)÷投資口価格
バンニング
輸出貨物をコンテナに詰め込む作業のことをいう。通常、輸出される貨物は保税地域である港頭地区の保税蔵置場に運ばれ、輸出通関後にコンテナへのバンニングが行われている。⇔デバンニング
フォワードコミットメント
不動産の売買において、契約を締結してから実際に取得するまでの期間が数ヶ月~数年に及ぶ取引が行われることがあり、このような取引は一般的にフォワードコミットメントによる取引と呼ばれている。
含み損益
保有する資産の市場価値が帳簿上の価額を上回っている場合を含み益といい、下回っている場合を含み損という。
含み損益=期末算定価額-帳簿価額
不動産鑑定評価
不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。不動産投資や証券化において、不動産の適正・公平な価格の評価は、投資額、資金調達額、投資後の資産価値決定のために必須となっている。評価手法としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3手法があり、不動産証券化においては対象不動産が生み出す純収益を裏付けに証券発行が行われるため、収益還元法が重視されている。
物流5大機能
輸配送、保管、荷役、包装、流通加工のことをいう。
プレキャストコンクリート
現場ですぐ取付けや組立てができるように、あらかじめ工場などで製作されたコンクリート製品・部材のことをいう。壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造の壁板や床板などの建築用部材のほか、側溝などの道路用製品、橋桁など多くのものがある。略して「PC」ともいう。
プレストレストコンクリート
PC鋼材を用いてプレストレスを導入し、あらかじめ圧縮力を与えておくことによって、曲げ抵抗の増大や収縮ひび割れの防止を図ったコンクリートのことをいう。
プロパティマネジメント
不動産所有者及びアセットマネージャーなどから業務委託を受けて行う不動産価値の維持向上を目的とした総合的な運営・管理業務のことをいう。業務には、テナント管理業務としてテナント募集及び契約条件の交渉や日常的な窓口業務、物件管理業務として建物・設備の保守管理業務の実施や不動産管理に関する予算計画の策定などがあげられる。

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マルチテナント
1物件に複数企業が入居する状態のことをいう。⇔シングルテナント
免震構造
地盤と建物基礎との間に積層ゴムやダンパー等を挿入し、地震力を減少させ建物の破壊を防止する構造のことをいう。

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床荷重
床の積載能力のことをいい、通常、スラブ(床板)の積載能力(1㎡あたりの床が耐えられる重量)を表す。
積載可能な重量を検討する際は、梁(はり)や柱といった構造体(架構)の強度や地震時の耐力にも影響するため、床用の荷重のみでなく建物全体の重量バランスを考慮する必要がある。

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ランプウェイ
大規模マルチテナント型物流施設において、上層階にトラックが直接アクセスするための車路のことをいう。
貨物をエレベーターや垂直搬送機などを使って移動させる方法に比べ、荷降ろし作業が効率的に行える利点がある。一方、ランプウェイを設ける分、保管スペースが少なくなり、防災上の厳しい規制も受けるため、建設費も割高となる。
利益超過分配
資本の払い戻しに相当する分配金のことをいう。Jリートでは、一部の物流リートが定期的な利益超過分配を実施する方針を公表している例がある。なお、投資信託協会では、決算期末に計上する減価償却費の6割を上限として、リートの分配金に充てることが可能と規定されている。
流通加工
流通過程で行われる、ラベル貼り、梱包、検品等の加工作業のことをいう。商品の価値を高め、物流の効率化を図ることができることから、近年では流通加工の重要性が高まってきている。
レバレッジ効果
物件取得の資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うことにより、全額自己資本で調達した場合よりも自己資本に対する利回りが向上する効果のことをいう。

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割引率
ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率のことをいい、還元利回りと同様に不動産投資にかかわる収益性を表すものである。不動産鑑定評価において、DCF法の適用の際に、ある将来時点の収益を現時点の価値に割り戻す際に使用される。

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A-Z

ALC(Autoclaved Lightweight aerated Concrete)
軽量気泡コンクリートのことをいい、製品は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の床・外壁・間仕切り等に使用されている。
BCP(Business Continuity Plan)
事業継続計画のことをいう。
企業が自然災害、大火災、テロ攻撃などの緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限にとどめつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時に行うべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手段などを取り決めておく計画のこと。
BCM(Business Continuity Management)
事業継続管理のことをいう。
事業継続計画を策定(構築)し継続的に運用していく活動や管理の仕組みのこと。①事業の理解、②BCPサイクル運用方針の作成、③BCPの構築、④BCP文化の定着、⑤BCPの訓練、⑥BCPサイクルの維持・更新、⑦監査 といった活動が含まれる。
BTS(Build To Suit=ビルド・トゥ・スーツ)
大規模物流施設の開発・運営手法であり、入居するテナント(荷主企業・物流企業)の要望に沿った用地・設備を兼ね備えた物流施設を設計・建設・運営し、原則として定期借家契約に基づき賃貸で提供する、いわばオーダーメイド型の専用施設のことをいう。
これに対し、マルチテナント型は、入居テナントを特定せず、汎用性を持たせた物流施設のことをいう。
CASBEE
建築環境総合性能評価システムのことをいう。
建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムである。
CASBEEは、建築物の環境に対する様々な側面を客観的に評価するという目的から、①建築物のライフサイクルを通じた評価ができること、②「建築物の環境品質(Q)」と「建築物の環境負荷(L)」の両側面から評価すること、③「環境効率」の考え方を用いて新たに開発された評価指標「BEE(Built Environment Efficiency=建築物の環境性能効率)」で評価すること、という3つの理念に基づいて開発されている。
また、評価結果が「Sランク(素晴らしい)」から、「Aランク(大変良い)」「B+ランク(良い)」「B-ランク(やや劣る)」「Cランク(劣る)」という5段階あることも大きな特徴である。 CASBEEには、評価する対象のスケールに応じた建築系(住宅建築、一般建築)、都市・まちづくり系(まちづくり、都市)の評価ツールなどの種類が存在している。
CRE(Corporate Real Estate)
CREとは、企業が利用(所有・賃借)する不動産のことをいう。企業にとって不動産は重要な資産であり、近年では、こうしたCREの管理・運用を経営的観点から戦略的に行うCRE戦略の取り組みが日本においても見られるようになってきている。
CA(Confidentiality Agreement)
守秘義務誓約書のことで、守秘義務を遵守することを誓約する旨を表明する書面のことをいう。
DPU(Dividend Per Unit)
1口あたりの分配金のことをいう。
DCF法
割引キャッシュフロー法ともいい、現時点での金額と将来受け取る金額には時間的な差異があることから、将来受け取る金額を現在の金額の価値に割り戻して(ディスカウントして)購入金額を算出する方法のことをいう。
FFO(Funds From Operation)
Jリートの収益力を示す指標の1つであり、賃料収入からキャッシュフローを生み出す割合を示す。数値が大きいほどそれだけ多くの現金収入を得ており、収益力が高いことを表す。
FFO=当期純利益+当期減価償却費+当期固定資産除却損(特別損失計上分を含み、現金支出を伴う金額を除く。)
LOI(Letter Of Intent)
「関心表明書」、「購入検討申込書」、「買受書」などと訳され、物件取得に関心がある旨を表明する書面のことをいう。
LTV(Loan To Value)
社債・借入金等の負債額を資産価値で割った比率のことをいう。借入金返済の安全度を図る尺度を表し、数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高いといえる。
LTV(%)=有利子負債残高÷保有物件の鑑定評価額×100
NAV(Net asset value)
Jリートの純資産価値を表し、ファンドに組入れられた不動産の評価額から借入れなどの負債を控除したものをいう。
NAVを投資口数で割った一口当たりNAVと投資口価格を比較することで、その時点での投資口価格の評価を行うことができる。
NOI(Net Operating Income)
保有不動産から得られる営業純収益のことをいい、不動産の賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、修繕費など)を控除したものをいう。不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。
NOI利回り
単年度の投資利回りを算出する方法で、営業純収益(NOI)を投資額で割ることによって求められる。NOI利回りは実際の物件売買の初期段階で概算の利回りを算出するときによく利用される。
NOI利回り(年換算)=NOI÷期末帳簿価額÷当期運用日数×365
OBR(Own Book Redevelopment)
投資法人自らが行う保有物件の再開発をいう。
PML(Probable Maximum Loss)
一定期間に想定される地震により建物が被る最大損失率のことをいい、想定される最大規模の地震によって建物がどの程度の被害を受けるかを、当該建物の再調達原価に対する比率()で表す。
なお、想定される地震規模については、通常50年に10以上の確率で発生しうる最大の地震動(約475年に一度起こりうる強さの地震)を対象としている。
PC
1.プレキャストコンクリート(Precast Concrete)の略称
2.プレストレストコンクリート(Prestressed Concrete)の略称
PC(Precast Concrete)板
工場や現場内工場で製造された鉄筋コンクリート製の壁、床部材のことをいう。これらをクレーンなどで組み立てて建物を構築することで現場内作業が減少し、省力化、工期短縮に効果がある。
RC(Reinforced-Concrete)造
鉄筋コンクリート構造のことをいう。
ROA(Return On Aseets)
総資産利益率のことをいう。
当期利益を総資本で割った比率で、企業に投下された総資本が、利益獲得のためにどれほど効率的に利用されているかを見るもの。

ROA=当期純利益/総資産
=当期利益/売上高×売上高/総資本
(売上高利益率) (総資本回転率)

ROAと同様に資本効率をみるための指標であるROEが資本構成の影響をうけるのに対して、ROAは資本構成の影響をうけずに総資本の経営効率を判断することができるとされている。
ROI(Return On Investment)
投資利益率のことをいう。
経常利益を投下資本(使用総資本)で割った比率であり、投資効率を判断するために用いられるもの。
ROI=経常利益/投下資本
=経常利益/売上高×売上高/投下資本
(売上高経常利益率)(投下資本回転率)
ROE(Return On Equity)
自己資本利益率のことをいう。
当期利益を株主資本で割った比率で、株主資本の経営効率を判断するのに用いられるもの。

ROE=当期利益/自己資本
= 当期利益/売上高×売上高/自己資本
(売上高利益率)(自己資本回転率)

ROEを高めるためには、利益率を高めるか、より少ない資本でより多くの売上を獲得する必要がある。なお、会社が借入コストを上回る利益を生むビジネスに投資できるのであれば、借入を用いて資金調達を行うことで
ROEを高めることが可能であり、レバレッジ効果と呼ばれる。
S(Steel)造
鉄骨構造のことをいう。
SPC(Special Purpose Company)
特別目的会社のことをいい、原保有者の資産譲渡を受け証券を発行する(特別の)目的のために設立する会社で、資産流動化法に規定する特定目的会社のほか、実質的に事業内容の変更が制限される会社を含む。SPCを利用することで、一定の要件を満たせば不動産や金融商品の流動化が可能となる。
SRC(Steel framed Reinforced Concrete)造
鉄骨鉄筋コンクリート構造のことをいう。

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3PL(サード・パーティー・ロジスティクス)
荷主企業の物流機能の全般もしくは一部を、外部の事業者(3PL事業者)に委託する事業形態のことをいう。3PLは、荷主企業と3PL事業者が密接なパートナーシップを構築し、荷主企業の物流システム効率化を通じて物流コストを削減することが大きな目的である。このため、顧客への配送・在庫管理等の輸送や保管といった業務のみならず、物流システム全体の効率化も含めて荷主企業の物流機能を包括的に引き受ける事業形態であることが多い。
3温度帯
物流において、配送・保管時の温度状態のことをいう。
一般的には、「冷凍」、「冷蔵」、「常温」を3つの温度帯に分類される。

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