日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF) 日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF) 物流の、未来にかける

環境

環境への取り組み

気候変動

近年ますます環境・社会、人々の生活や企業活動に大きな影響を及ぼすこととなっています。2015年パリ協定に代表される温室効果ガス削減の枠組みが加速し、気候変動への取り組みは国・政府だけではなく、民間セクターが果たす社会的な責任として期待されています。
こうした認識のもと、日本ロジは、温室効果ガスの排出削減等の取組みを通じた低炭素社会の移行に貢献するとともに、気候変動に伴う自然災害等への適応に取り組んでいきます。

目標(KPI)
・直近5年間において、年平均1%以上の法準拠エネルギー消費原単位(*)及びGHG排出原単位(*)の低減

  • 原単位は、年間総消費量又は排出量を、稼働率を考慮した延床面積(㎡)で除して算出しています。

TCFDへの賛同・対応

資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社は、金融安定理事会(FSB)により設置されたTCFD(気候変動関連財務情報開示タスクフォース)による2017年6月公表の提言について、2021年7月に賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」へ加入しました。
同提言に基づく気候変動に係るリスク管理や取り組みを推進し、情報開示していきます。
推進・監督体制「サステナビリティ推進体制」の「環境管理システム(EMS)」に記載のとおり、ESGの取組みについてサステナビリティ推進連絡会、資産運用会社の代表取締役社長及び取締役会へ報告し、議論を行っています。

気候変動リスクと機会

ドライバー JLFの課題 時間軸 財務的リスク 戦略 KPI
機会 対応策
移行リスク 政策・
法規制

・エネルギー規制の強化

・炭素税(カーボンプライシング)導入の可能性

・ESG取組みに係るテナントの意識向上

・再エネの導入

中期
長期
将来の規制対応コスト増大リスク

・炭素税(カーボンプライシング)によるコスト増大リスク回避

・ESGに係るテナントへの啓蒙活動の実施

・再エネ導入(CO2ゼロメニューの電気需給契約の導入等)

「短期」

・啓蒙ポスター、チラシの配布

・ESG勉強会の実施(毎年75%以上のテナント)

・GHG排出量原単位を年平均1%以上削減

市場

・低効率施設の需要の低下

・テナントのグリーン性に対するニーズの把握

・エネルギー効率の継続的向上

短期

・需要低下に伴うNOI悪化

・鑑定評価額の低下

・省エネ設備導入(=電気使用量削減)による物件競争力の強化

・テナントとのグリーンリース契約締結推進

・省エネ投資(照明LED化、高効率空調機の導入等)

「短期」

・グリーンリース契約対応を25%実施

評判

・気候リスクに対する社会の意識の高まり

環境性能の向上
グリーンファイナンス/資金調達

短期
中期
長期

・気候リスクによる資金調達コスト増

・ESG投資を重視する機関投資家による投資機会増

・グリーンボンド、グリーンファイナンス

「短期」
・グリーン認証取得割合45%
「中期」
・グリーン認証取得割合50%
「長期」
・グリーン認証取得割合70%

物理リスク 急性

・激甚化する台風・洪水被害リスク

レジリエンス・災害対応 短期

・天災による修繕負担増

・テナントへの損害賠償リスク増

・BCP対応重視企業による需要増 ・ハード・ソフト両面での災害対策 「短期」
事業継続性に係るスキームの大枠の整理
慣性 ・気象パターンの変化や海面上昇等による被害リスク 気温上昇(海面上昇)のコスト影響
将来の運営コスト増大リスクの定量化
短期
社会的リスク 社会的操業許可 ・社会的操業許可の失効

・地域社会への貢献

・テナント満足度向上

短期 ・操業停止に伴う損害賠償リスク ・社会的信用度の向上 ・地域コミュニティ・地域行政への貢献 「短期」
社会貢献実施検討

温室効果ガス・エネルギー使用量

①GHG(温室効果ガス)排出量・エネルギー消費量原単位の実績について

PRI PRI

②水道使用量の実績について

PRI

移行リスクへの対応

I. 省エネルギー対応

既存の照明をLED照明に置き換えることにより、省エネルギー化や、照明の長寿命化に取り組んでいます。置き換えにあたっては、想定される削減電気使用量を事前にテナントと確認しており、電気料金削減効果の一部を日本ロジが賃料として収受する契約を締結している事例もあります。

①各種照明器具のLED化

(2021年1月31日時点)

LED化面積 年間削減量
960,070㎡
(ポートフォリオの65.2%)
126,389kWh
  • 事務所
    事務所
  • 倉庫内
    倉庫内
  • 倉庫内
    倉庫内
②空調設備の更新

エネルギー効率が高い最新の空調設備に更新することで、省エネルギー化に取り組んでいます。
(2020年2月1日~2021年1月31日の実績)

更新台数
20台
  • 事務所
  • 倉庫内
  • 倉庫内

II. 創エネルギー対応

太陽光パネルの設置

施設の屋上に太陽光パネルを設置し、再生可能エネルギーを利用して発電しています
(2020年度実績)

設置物件数 年間発電量
6物件 2,636,442kWh
  • 相模原
  • 横浜町田

III. グリーンリース

テナントとのESGの取り組み・グリーンリースの締結
日本ロジが保有する物件で省エネを実現するためにはテナントの皆様の協力が必要不可欠です。
日本ロジでは、環境への取り組みについてテナントの皆様と協働しています。具体的な取り組みは、エネルギー及び水の消費量に関する情報のテナントとの共有、省エネルギー、節水、ごみの分別・削減、アイドリングストップ等の呼びかけを行っております。また、保有物件の一部(横浜町田物流センター)では、物流施設内に専用のタブレットを設置し、太陽光パネルによる発電量の見える化に取り組むことで、テナント企業の環境への意識向上を促しています。
また、建物所有者とテナント双方での環境配慮を推進することを定めるグリーンリースも一部テナントと締結しています。

グリーンリース実施割合(2021年3月31日時点)

テナント数 賃貸可能面積(㎡) ポートフォリオ面積割合
18 339,294.06 26.1%

テナント向けESG勉強会実施割合(2021年3月31日時点)

テナント数 賃貸可能面積(㎡) ポートフォリオ面積割合
73 1,058,746.22 81.3%

物理的リスクへの対応

施設緑化(ヒートアイランド現象の緩和)

植物にはCO2吸収源や気温低減の効果があり、ヒートアイランド現象の緩和に重要な役割を担っています。
施設内緑化は、コンクリート構造物から発生する顕熱の減少、植物の蒸散作用等の効果で、大気の温度上昇の抑制に寄与し、ヒートアイランドの緩和に役立つと言われています。
気候変動への適応に関する取り組みの一環として、緑化の推進を行っています。物流施設の敷地内や建物の屋上を積極的に緑化しています。

浸水対策

台風やゲリラ豪雨時の浸水対策として、開発/再開発時に敷地のかさ上げを行うことで施設内への雨水の侵入防止策を図っています。
また高圧受電設備(キュービクル)の架台を高くすることで浸水を避け、施設内の電気系統トラブルの発生を防ぐなどの対策を行っています。

災害対応及び建物の安全性

資産運用会社では、災害発生時の被害拡大の未然防止及び災害発生時の早期復旧を図るための取り組みを推進しています。
日本ロジ及び資産運用会社では、物件の取得時にエンジニアリング・レポートを取得し、建物の遵法性、安全性にかかる診断を実施しております。また、保有物件についても定期的に継続エンジニアリング・レポートを取得し、建物の安全性の維持に努めています。
また、資産運用会社では、事業継続計画を制定し、災害発生時の被害拡大を未然に防止するとともに、災害発生時における事業継続の確保と通常業務体制への早期復旧を図るため、必要な社内体制を確立しています。併せて、災害発生時に迅速に保有物件の状況を確認するため、プロパティ・マネージャーを含めた連絡・確認体制を整備しています。
その他、一部物件において、停電時に使用できる自家発電設備の設置や、自家発電及び井水を利用し災害時でも使用できるトイレの設置をしています。

資源循環(節水・廃棄物量削減・生物多様性の保全・土壌汚染対策)

節水

水資源に関する環境認識と基本方針
水資源及びその持続可能な利用は、日本ロジの事業活動及びその持続可能性においても必要不可欠な要素であると認識しています。こうした認識のもと、日本ロジは、事業活動のなかで適切な量の利用を徹底するとともに、利用効率の改善、消費量の削減に取り組みます。

①トイレ設備の節水化

節水効率が改善された最新のトイレ設備・水栓に更新することで、節水に取り組んでいます。

  • トイレ設備の節水化
②節水機器の導入
  • 節水機器の導入

生物多様性の保全

①屋上緑化、壁面緑化、緑地帯の設定、在来種の保護

日本ロジは、施設(屋上、壁面)の緑化、緑地帯の設定を積極的に実施し、温度上昇(ヒートアイランド現象)の抑制と地域景観の確保を図っています。また、在来樹種を活用した緑地とすることで、生物多様性の保全に貢献しています。

  • 施設緑化
  • 施設緑化
②廃棄物管理

保有物件から排出される廃棄物量を最小限化する取り組みを推進し、廃棄物の発生量をモニタリングし、適切な管理を行っています。
また、本投資法人が保有する物件では、施設利用者にゴミの分別、リサイクルの推進を積極的に呼びかけております。

③土壌汚染対策

保有物件については、取得時に土壌汚染の調査を行っております。
また、協同企業との開発物件においても、土壌汚染等の問題のある土地に対して対策を行ったことを確認したうえで、物件の開発を行っています。
例えば、首都圏エリアでのパートナー企業との協同開発おいては、当該開発用地が工場跡地であったことから工場で使用していたと想定される化学物質が土壌から検出されました。
人体への影響等は軽微であるものの法令で定める基準を超えていたため、土地の売主の方が化学物質を除去し第三者機関・自治体の確認・了承を得たことを確認したうえで物件の開発を行っています。
遊休地となった場合、土壌汚染が滞留したままになるところ、日本ロジがパートナー企業と物流施設の開発を行うことで地域の環境改善に貢献しています。

  • 生物多様性
  • 生物多様性

保有資産のグリーン化方針(グリーンビルディング認証の取得方針)

日本ロジは、気候変動に代表される環境課題の解決が日本ロジの持続的な事業活動とその実現に向けた事業戦略において重要な経営課題であると認識しています。こうした認識のもと、日本ロジは、低環境負荷物件への投資と、保有物件の運用における環境・省エネルギー対策等を通じたエネルギー利用の効率化に取組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。また、日本ロジ自ら保有物件の再開発(OBR)を行う際には、再開発後にグリーンビルディング認証を取得する方針です。

目標(KPI)

保有物件のグリーンビルディング認証取得割合(賃貸可能面積ベース)について、以下を目指します。

2025年度までに50%まで向上

2030年度までに70%まで向上

グリーンビルディング認証取得割合(2021年7月31日時点)

認証種別 物件数 賃貸可能面積
(㎡)
ポートフォリオ
面積割合
DBJ Green Building認証 15 572,847 44.0%
BELS 3 153,067 11.8%

グリーンビルディング研修と資格取得

CASBEE評価員の有資格者が資産運用会社に在籍しているほか、担当部署の従業員に対する勉強会を実施しており、グリーンビルディング認証に関する知識を深めています。

取得認証の概要

DBJ Green Building認証

I. DBJ Green Building認証とは

DBJ Green Building 認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(“Green Building”)を支援するために、2011 年4 月に株式会社日本政策投資銀行(以下、「DBJ」といいます。)が創設した認証制度です。当該制度は対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援するものです。2017 年8 月より、認証は一般財団法人日本不動産研究所で行い、DBJ は制度全体を統括しています。

当該認証制度の内容等については以下をご参照ください。
DBJ Green Building 認証に関するウェブサイト

II. DBJ Green Building認証のスコアリング

国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル 極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル 非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル 優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル 十分な「環境・社会への配慮」がなされたビル
評価 取得年 物件名
4つ星 2018年 M-6 船橋西浦物流センター
M-12 横浜福浦物流センター
M-13 八千代物流センターⅡ
M-19 草加物流センター
M-26 相模原物流センター
M-31 新木場物流センターⅡ
M-32 横浜町田物流センター
2019年 M-11 八千代物流センター
M-24 新子安物流センター
3つ星 2018年 M-5 浦安千鳥物流センター
M-22 武蔵村山物流センター
2019年 M-28 千葉北物流センターⅡ
M-25 三郷物流センター
M-39 埼玉騎西物流センター
M-40 加須物流センター

BELS

I. BELSとは

BELS とは、建築物の省エネルギー性能を表示する第三者認証制度です。2016 年 4 月より、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(建築物省エネ法)において、不動産事業者等は建築物の省エネ性能を表示するように努めることが求められています。 具体的な表示方法は、建築物の省エネ性能表示のガイドラインに定められており、BELS は同ガイドラインに基づいて評価され、その評価は 5 段階(★~★★★★★)で表示されます。
ZEB(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)とは、快適な室内環境を保ちながら、高断熱化・日射遮蔽、自然エネルギー利用、効率の高い設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電等によりエネルギーを創ることで、年間で消費する建築物のエネルギー量が大幅に削減され、 エネルギー収支ゼロを目指した建築物です。BELS の評価制度において、その評価は ZEB、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Oriented の 4 段階で表示されます。

なお、BELS 及び ZEB の詳細等については、以下をご参照ください。
*BELS 認証制度に関する運営サイト (https://www.hyoukakyoukai.or.jp/bels/bels.html)
*環境省 ZEB PORTAL サイト (http://www.env.go.jp/earth/zeb/detail/01.html)

II. BELS評価結果

八千代物流センター、草加物流センター及び武蔵村山物流センターにおいて、最高ランクである5つ星の評価を取得し、合わせて「ZEB Ready」の評価も取得しています。

SMBCサステイナブルビルディング評価融資

I. SMBCサステイナブル ビルディング評価融資とは

株式会社三井住友銀行(SMBC)と株式会社ヴォンエルフが作成した独自の評価基準に基づき、対象物件の環境性能や持続可能性確保に必要なリスク管理への取組、それらを推進するサステイナブル経営の方針や実践等、サステイナビリティへの配慮がなされた不動産を評価し、その結果に応じた条件の設定を行う資金調達です。

II. SMBCサステイナブル ビルディング評価融資の評価結果

三郷物流センターにおいて、物流施設では初めてSMBCサステイナブル ビルディング評価融資による評価(「ブロンズ」)を取得しました。

CASBEE-建築(新築)

I. CASBEEE-建築(新築)とは

建物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面に加え、室内の快適性や景観への配慮も含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。

II. CASBEE-建築(新築)評価結果

再開発後の八千代物流センター及び市川物流センターII、横浜町田物流センターにおいて、CASBEE-建築(新築)Aランクを取得しました。

  • 八千代物流センター
  • 市川物流センターII
  • 横浜町田物流センター