日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF) 日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF) 物流の、未来にかける

競争力の高いポートフォリオ

好立地のポートフォリオ

日本ロジが上場した2005年当初は、物流施設を投資対象とする投資家が少なく、取得競争が少ない中で好立地の優良物件を相対的に有利な条件で取得することができました。
この「先行者利益」によって構築された好立地のポートフォリオは日本ロジの大きな強みです。

物流施設の立地については、高速道路や幹線道路、空港や港といった交通インフラへのアクセスや消費地へのアクセスに優れたエリアが好立地とされています。
例えば首都圏では、物流施設の一等地と言われる東京湾岸エリアや外環道、国道16号周辺エリアが物流適地と言われています。また、近年はインターネット通販の拡大等に伴い、物流施設に対する需要が高まっており、物流適地の拡大(外延化)が進んでいます。この結果、圏央道周辺エリアにも多くの物流施設が集積しています。

日本ロジでは物流適地と言われる東京湾岸エリアを含む国道16号の内側に保有物件の69%(取得価格ベース)が立地しており、これは他の物流REITと比較して高い比率となっています。
消費地である都心へのアクセスに優れた好立地の物件は、景気後退局面においても一定の需要を期待できることから、日本ロジは安定性の高いポートフォリオを有していると考えています。

国道16号内の投資比率
69 %

国道16号線内の投資比率

安定した収益基盤

オフィスや住宅の賃貸借契約期間は2年程度が一般的ですが、物流施設では3年から5年、長いものでは10年超ということもあり、また固定賃料での契約が多いことから、安定した賃料収入が期待できます。
また、人々や企業にモノを届ける物流サービスは、景気動向にかかわらず日常生活で必要とされるため、物流施設の賃貸需要もオフィス、ホテル等と比較して景気の影響を受けにくいと考えられます。

平均契約期間
11.5
平均残存期間
5.5

*平均契約期間及び平均残存期間は直近決算期末時点

豊富な含み益

日本ロジは日本初の物流REITとしての先行者利益を活かして好立地の優良物件を相対的に有利な条件で取得してきました。さらに取得後には適切な運用・管理を行うことで、資産価値を維持・向上させてきました。
この結果、保有資産の含み益率(*)はJ-REIT最高水準となっています。

含み益が大きいことによるメリットは主に以下の2点です。
①保有資産を売却した場合、売却益を獲得して投資主の皆様への分配金を増加させることが期待できる
②金融危機等が発生して不動産の価格が下落した場合でも、含み損に陥るまでの余力が大きく、財務体質を健全に維持することができる

*含み益率=(保有資産の鑑定評価額-保有資産の帳簿価額)/保有資産の帳簿価額×100%

含み益の推移

(億円)